 文/姚赟
晚上9點，易居房友的中介陳亮（化名），匆匆回家插上手機電源，他的手機馬上就要自動關機了。剛接上電源不久，又接到一個想要看房的電話。 端午，又臨近大學生畢業季，沉寂了一年多的租房市場又熱鬧了起來。 “你們是哪個中介？之前怎么沒聽說過你們？”電話那頭，咨詢者謹慎地試探著陳亮所在中介公司的背景。 這樣的詢問，陳亮十分熟悉，近期長租公寓業務上，約看房的租客十有八九會問這個問題。“大家都認識自如、相寓，或者是爆雷的蛋殼，但過去很少有租客知道我們平臺。” 定位服務B端且主要做新房代銷業務的易居房友，在2018年上半年第一次呈交的聆訊后資料集中顯示，還未開展長租業務。 “剛換了工作，想換房，結果發現自如、相寓上的新房源或者好點的房源特別少，看的差不多的房源不是二房東，就是一個叫易居房友中介的。” 品君（化名）告訴我們，因為在各大平臺上找不到合適的房源，所以哪里都想去試試，于是在豆瓣租房小組中不斷翻找房源，結果找到的基本是偽裝在里頭的易居房友中介。 在蛋殼倒下之后，長租公寓市場空氣驟然稀薄，過去不健康的高收低租商業模式徹底攤在陽光下暴曬。信任與房源是長租公寓平臺競爭的核心，目前這兩個點都出現了漏洞。像類似易居這種之前規模難以進入一線的公司，則開始抱團對抗自如。 燒不起的自如，進入存量時代 “這個小區這個月放出來6套新房，我們拿了3套，這是其中一套。首次出租，隔壁主臥帶獨衛的已經定出去了。” 陳亮帶著看房的求租者，進入一個半工地狀態的房間內。 三面白墻，一面主墻刷上了黃色，新鋪好的木地板上堆著還未拆裝的家具。 “這些家具和自如，用的一個品牌，其他配置的也和自如、相寓的一樣，月保潔、免費wifi。” 陳亮介紹到。 目前，陳亮所在的平臺采用的還是過去長租公寓的模式。即從房東手中直接租下房源，進行簡單裝修，再分租或整租給消費者，模式為C2B2C。 “這套房，收來的價格都要10（K），裝修費我們平臺出。自如其實也看中這套房了，和房東談了，12（K）每個月，但是要房東自己出裝修費，大概七八萬吧。房東哪里肯，所以把房子交給我們了。” 陳亮說到。 陳亮提到的需要房東出裝修費的模式，便是自如CEO熊林主推的“增益租”。 2021年5月19日，自如CEO熊林在主題為“長租房：完善政策與規范發展”的2021中國住房租賃發展論壇上發表了《住房租賃企業的定位和模式創新》主題演講。 他提到：“住房租賃是一個大且長久的行業，企業應在模式和產品上不斷更新迭代。我們希望通過無差價的‘增益租’業主托管新模式，推動行業轉型和全新產品落地。” 所謂的“增益租”，就是裝修費用，過去由自如承擔，現在由房東承擔；收房成本，也從過去的固定租金，變為如市場走低情況下約為8成；租期，也都過去的3年起，變成1年起；盈利方式，則從過去租金差+服務費，變為現在服務費+超額收益分成。 簡單來說，就是將裝修成本轉嫁至房東，同時過去由自如自擔的市場風險，變為與房東共同承擔市場下行風險。 Mob研究院  2016年前后，長租公寓興起。高價爭搶房源、高裝修運營成本，成為一直以來的痛點。蛋殼爆雷也是因為高收低阻、長收短付的模式，遇到市場下行，出租率下降，而直接爆雷。Mob研究院數據顯示，自如100萬房源疫情期間平均多空置15天，損失超6億元。 也因此，去年疫情期間，自如頻頻曝出，因自如違約退房解約，房東被要求賠償裝修折舊費的新聞。（參考錢江晚報《自如違約還要房東賠錢？“裝修折舊費”引發爭議》） 這樣的競爭力，顯然不比從前。 根據智研咨詢相關數據顯示：長租公寓強調拎包入住，內部裝修比普通出租房高檔，其次，人員流動性較強，相應的家具折舊速度較快，家具更換周期通常在3-5年。對于品牌公寓而言，在選擇家具供應商時，對家具品牌的要求不高，但零散式的家具購買價格相對較高且費時費力，因此更加注重交付能力、性價比以及環保等方面。  對于同一小區，相似格局、面積、朝向和配置的房屋，其他中小平臺上價格相似，自如普遍貴150-300元不等。 “目前我負責的這個小區里，新房源一出來就知道了。房源上，我家占一半以上。”收了部分蛋殼爆雷房源，又在自如調整間隙不斷開拓新房源，陳亮自稱所在平臺的房源，正在逆勢擴張。 市場恢復，想繼續擴張，但前有爆雷風險；尋找解決辦法，又受縛于裝修成本，只能轉嫁均攤風險——依靠規模擴張增長的模式已然走進死胡同。燒不起的自如，進入存量時代。 房源大洗牌 “房子去哪了？為什么看中的房子，都是小中介手上？” 品君是一名90后ios開發工程師，找了近一個月房子后，滿腦子都是這兩個疑惑。 “本來還挺正常的，在相寓、自如、鏈家APP上看房，聯系中介，詢問什么時候方便看房。看了一圈，在APP上看中了林奧嘉園的房子。但中介說，現在看的房子上一家還沒有到期，等10多天后空出來，現在是租房旺季，房子如果出來，會根據市場行情調整價格。也就是會漲價。房租遠遠超過了預算，所以就放棄這個找房的途徑了。” 品君告訴我們。 品君看中的房子，位于北五環的一間25平左右的主臥，帶獨衛和飄窗，上一為租客的租金為4200元一個月，退租后APP上顯示已漲到4400元每月。而這個價格不包含市場主流要求每月房租10%-12%的服務費，如果成交，房租加起來每月在4800左右。 “近期的房租感覺突然都漲了，去年好多3600元左右的朝南主臥獨衛，今年都找不到了。”相寓、自如等主流長租公寓平臺上找尋無果后，品君開始琢磨其他方式，后來他根據朋友推薦，開始在豆瓣小組找房，說其中多是房東直租，但進去之后才發現并非如此。 在豆瓣相關的租房小組里，品君挨個把房源看了一遍，聯系了幾個自稱是房東的人。添加微信后發現，基本都是小中介，而且這些小中介發給她看的還是同樣幾套房子。 他的困惑除了不同中介提供的房源一致，而且官方渠道加了在自如、相寓這種正規中介的微信，找了半天沒有合適的房子后，有一個中介給他打電話，說是手上還有別的平臺的房源，比較合適，相比自如和相寓要便宜不少，品君回憶說到。 后來才知道，這個所謂的便宜點的渠道，還是最近似乎無處不在的易居房友，和之前自己找到的小中介，推薦給他的房源一樣：“其實是和豆瓣小組那些發帖人房源一樣的。” 品君徹底懵了，他們認為應該是房源共享，但就是一樣的房子，每個人的報價都不一樣，大概相差100-200左右。還有收費方式也不一樣，有收代理費的，一天2塊；有收半個月房租中介費的。”同樣的房源，不同的房租報價，連收費方式也采用了不同的計算方式。 看起來房源報價管理混亂、線下門店不正規，品君將易居房友等同于小中介。其實，它隸屬于易居集團。 2000年成立，2007年8月8日，易居企業集團于紐交所上市（紐交所交易代碼：EJ），是第一家在美國上市的中國輕資產地產概念股。 “馬上這個小區還會有十幾戶下來，我們盯著呢。還有我們現在的服務、房子裝修、家具，和自如他們一樣。我們也有自己的小程序，就是沒怎么用過，因為也住在附近，所以附近租戶如果有報修，我們直接就去修了。”陳亮說到，“我們公司開設很久了，回龍觀、天通苑和北苑這塊，做了好幾年了。小區樓內的辦公室，只是用來簽合約的，我們對外的線下門店就在物業邊上。” 國信證券相關研報中認為：與存量房業務起家的貝殼和我愛我家不同，易居長期耕耘新房代理業務，與開發商關系密切。這從陳亮的情報能力可以看出，下個月會下來多少套新房？友商手上房源的情況如何？附近商場主要負責人如何發家？目前資產情況如何？陳亮對小區的物業、房源等相關情況一清二楚。 抱團求生，還是死灰復燃 同一房源登上多家平臺，是二手房交易中的陋習，如今難道也進入了長租公寓？ 品君約見了其中一個中介，位置位于某小區內的居民樓一層。進入小區，穿過小區中心花園，便能看見一層窗戶玻璃支著的KPT板。 紅底白字，頂部是超大字號的LOGO，而后是合租不同房間的價位區間，次臥，1500-2500元/月；主臥，2400-3500元/月……底部寫著業務范圍：房租租賃，房屋委托代理，居間服務，二手房買賣，委托過戶，傭金1%。。。。。。  那些在豆瓣中偽裝成房東的中介，從規模上來看，確實是中小規模中介。他所見的廣告牌上，還寫著“易居三峰合盛”。 易居三峰合盛是誰？ 企查查顯示，這家注冊地為北京市朝陽區雙營路11號院，注冊資本50萬元人民幣的的北京三峰合盛房地產顧問有限公司，便是牌子中顯示的三峰合盛。 從關系圖譜來看，這家企業與易居沒有任何股權關系。  企查查提醒，該企業涉及四個司法案件。 4個司法案件中，均為委托合同糾紛，都與一個名為陳某棉的人有關。初審后，該企業反訴初審原告，而后被駁回，最后終審結果顯示，依舊是維持原判。只不過初審是判決該公司付給原告陳某棉租金兩萬四千元。到了終審，則判決該企業要付給陳某棉兩萬九千三百三十二元。  易居房友首頁顯示，平臺定位為，以共享為核心的房地產經紀服務平臺，共享的內容主要有房源、技術、人才和知識。 而品君遇到的多位不同的中介，不約而同地推薦同樣的房源給她，背后便是這些共享的房源。  從國信證券經紀研究所整理的資料來看，易居房友的玩法比較簡單粗暴：“作為第三方平臺吸引中小中介入駐，采用弱管控模式，以新房房源優勢賦能中小中介增量業務收入并從收益中抽成。”  也就是說，易居房友僅僅是一個第三方平臺。 海通證券研報中表示，該平臺曾明確承諾，不會開設自身的二手經紀公司，也不會直接開展自身的二手經紀業務。 易居房友采用的是所謂 S2B2C 電商業務模式，它將自己定位于中的 S（大供貨商）。  這是一種類加盟的模式，對接入駐的中小中介，給予數字化、房源等方面的幫助。 三峰合盛從股權上看不到與易居房友的關系，但又掛出了相關的牌子，如果不是冒名，可能只是使用易居房友平臺的中小中介之一。 海通證券顯示：作為房友，則會與中介門店分享傭金，其中房友獲得 20%，中介門店獲得 80%。  企查查數據顯示，我國共有關鍵詞為“房屋租賃中介”在業存續企業5.03萬家。2011年以來的十年間，房屋租賃企業注冊量呈直線遞增趨勢，2011年共注冊相關企業3862家，2019年相關企業注冊量達到了十年來的最高點，共4.67萬家，同比增長25%。2020年共注冊相關企業3.09萬家，同比減少34%。2021年前五個月共注冊房屋租賃企業7208家，同比減少46%。整體注冊量呈下降趨勢。 2019年房屋租賃企業注冊量呈直線遞增趨勢，達到頂峰后，在2020年開始下降。而這些存續中的相關企業，基本為中小規模的中介。 頭部的自如尚需自救，何況這些中小中介。裝修、月度保潔、免費WIFI只是包裝，房源才是他們能活下來的底牌。 如果有規模較大的品牌打出“共享”優質房源，無疑有著巨大的吸引力。 “蛋殼爆雷后，我們收了一部分房源，自如、相寓也收了一部分，不過很快就租出去了，現在都在等著新房源。”陳亮自稱。 不過，“共享”的往往都更昂貴。 |
