2020年是長租行業魔幻的一年，繼P2P暴雷后，長租行業的暴雷也讓很多租客人心惶惶，中國目前有2.4億租房人群，而歷經近十年發展起來的長租公寓一方面給了租客更品質、便捷的生活；另一方面卻以多家中小企業資金斷裂，以暴雷方式走向沒落。  對長租的信任被暴雷的公司打破，也引發了眾人對于長租模式的質疑。 與此同時，不少業內人指出，租賃需求依然是長期存在的市場，隨著租住領域的監管政策不斷完善和嚴格，長租仍然是利國利民的好模式。也有人說長租是另一種形式的P2P。不論從哪個角度看，究其根本是模式的可行性和可持續性。 長租公寓是個偽命題嗎？到底長租運營模式有沒有問題？長租未來在哪里？ 美國、日本，多有成熟的長租案例可循 實際上，長租公寓早有成功先例，無論是在國外還是在國內長租公寓都已發展多年，已有一套相對成熟穩健的模式。美國、日本就有成熟的長租案例可借鑒。 在日本等國，長租市場體量大、長租機構滲透率也較高。以東京為例，2019年長住人口超4200萬。東京租住比為95%，即買房自持僅為5%。僅日本東京的住房租賃市場，已經遠超國內約400萬機構租賃房源總量，東京的租賃機構滲透率也超過95%。 此外，在成熟的長租市場下，長租公寓也有固定的投資回報率。數據顯示，2018年美國租戶數達到4320萬戶，約1.12億人，總花費5040億美元，租金中位數為1475美元/月/套，過去 10 多年美國長租公寓 REITs 的年化總收益率約為 8%。 2019年，“全球公寓租金回報率”，美國達拉斯、日本大阪、日本東京、中國香港等地，都有不錯的回報率，甚至高達7%。廣上深北回報率則為1.8%左右，雖不及美國、日本等城市，但成熟的運營機制下，長租仍舊有較大發展空間。 國內長租暴雷的本質是什么？ 經過幾年粗放型發展，長租公寓在2015年前后迎來了高光時刻，為解決高房價壓力下的人們的住房需求，國家開始大力發展租賃市場，住建部、央行、國務院辦公廳、國家發改委等有關部委，先后出臺了諸多文件，鼓勵長租公寓發展。 在此背景下，長租公寓催生大大小小規模企業數家，其中不乏蒙眼狂奔者。“暴雷”背后租金貸和高收低出是兩大主因。 租金貸的出現，改變了傳統的房租繳納模式，企業既可獲得預付款，搶占市場份額，也減輕了租客租房壓力。但伴隨租金貸，也出現了資金違規挪用、追責困難、難以保障租客利益等問題。同時，租金貸放大的企業資金杠桿也讓長租公寓企業在后續的運營中背負巨大包袱，令企業資金鏈緊繃。 對于高收低租，業內人士表示，實行“高收低租”的長租公寓公司背負著嚴重的財務壓力，短期內難以實現盈利。而未實行“高收低租”的公司則面臨無法取得更多市場份額的問題，這是個兩難選項。 長租公寓平臺之困的主要原因在于平臺實行了“高進低出、長收短付”且租金貸業務占比過高的不可持續性發展與擴張模式，導致在高杠桿比率下企業承擔風險能力驟降，故而平臺暴雷看似疫情沖擊的偶然所致，實則是不可持續發展模式的必然結果。 有企業進入行業前，對長租經營認識不足，也未做好投入準備，采用了不合規的手段來壯大自身規模；更有甚者，在進入長租時便預備好了跑路，將租金貸、高收低出作為手段，入場圈錢，撈完即走。2019年后，伴隨著暴雷、跑路事件頻發，已有多達170多家長租公寓企業消失。 這些不負責任的企業，是典型的機會主義者，在某種意義上，他們不是真正的長租公寓企業。 長租在中國前景如何？ 可以肯定的是，長租公寓絕非偽命題。發現問題，必然要解決問題。作為一個與民生相關度極高的行業，長租公寓的亂象必須也即將消伏了。 而當下的暴雷，從另一個角度來看，是由內而外倒逼行業升級，讓真正心懷普惠的長期經營者價值得以凸顯。 一方面，針對長租的政策在不斷出臺和嚴格，政策的干預將促使長租公寓更正規、合理、可持續的發展。 12月16日至18日，中央經濟工作會議指出，住房問題關系民生福祉。要加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開，會議強調要大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。規范發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平臺。 在多方的有力監管下，長租行業有望回到初始的發展正途之上，此外，隨著城鎮化的加速，房屋租賃市場規模也在不斷提升，這為長租行業的發展提供了豐厚的土壤環境。 另一方面，堅持長期事業的長租品牌，會進一步得到發展和認可。在長租領域，堅持長期事業才能走到最后。在蛋殼事件發生后，頭部企業自如反而動作頻出，先后推出租住社區——自如里、戰略并購貝客、舉行2021新品發布會推出整合升級新產品。 另外，有數據顯示，自如管理規模是長租行業第二名到第十名總和，目前倒閉的眾多家中小企業，或許其間數總和也并不及自如管理規模。由此可見，長租主體還在，對于長租行業遠不必如此擔憂。 這個世界上人人都求快，可是時間總會告訴我們：慢即是快。真正能夠笑到最后的人，都是在某個領域內堅定地踐行著長期主義的人。 長租的運營本質是一個慢生存策略，需要時間來沉淀企業家精神，需要時間跟房東、租客建立穩定的租賃關系、提供優質的服務，創造長期的價值。頭部勝出的企業更需要和時間做朋友。 作為人民美好生活的重要支撐，長租行業有望成為下一個萬億級市場，規模化、專業化運營的長租機構的出現，從一定程度上為擴大住房租賃供給、房源產品和品質升級提供了有效解決方案，并成為城市更新、流動人口穩定居住、提升城市人才吸引力、保持城市職住平衡的關鍵因素。 租公寓行業的洗牌恰恰說明，這并不是一個沒有門檻的生意。未來，整個租賃市場需要的高品質的產品和服務，以及強大的資源整合能力和健康的市場秩序，那些在疫情影響下體現出堅韌生命力的平臺，才符合未來市場發展的需求。在租購并舉的背景下，長租模式依舊可取，相信這個業務未來能得到更多政策的支持，從而獲得更長遠的發展。 |
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