 文/劉遠舉 蛋殼爆雷，責任當然是蛋殼的，但現(xiàn)在要討論的問題是，在蛋殼犯下大錯，無法承擔責任的情況下，剩下的幾方，該如何分攤損失。 法律當然是最終的標準，但法律以事實為基礎(chǔ)。細節(jié)大家都知道，但如何從細節(jié)得到事實，并定性定量，卻需要講道理，正確地把細節(jié)組合起來。 道理應(yīng)該講清楚，也有講清楚的余地 現(xiàn)在似乎不能把道理講得太清楚，要考慮情緒，畢竟年輕人不容易。 如果是一筆大得無法承受的錢，道理或許沒法說，不忍說。但租房子的錢，一般在月收入的1/4-1/3，不是大得無法承受的損失。這個限度內(nèi)，可以直言不諱，有沒有責任，該承擔幾分損失，都可以說清楚。 兩個人打架，都有錯，勸架的就該都指出來。對著本來有錯的人說，你沒錯，他欺負你，你太冤枉了，這不是在幫這個人，而是在刺激這個人拼命。  蛋殼主要誘導的是租客 房東是很難被誘騙的。房東的邏輯非常傳統(tǒng)“一手交錢一手交貨”，蛋殼每個月給租金，房子就繼續(xù)給蛋殼，實際上，合同也是如此規(guī)定的，蛋殼的使用權(quán)是建立在按月付租基礎(chǔ)上的。 根據(jù)合同，房子即使沒有租出去，蛋殼也要按月向房東支付租金，所以，房東與蛋殼，名為代理實質(zhì)是租賃，蛋殼實際上是“二房東”，并非代理。所以，一旦房東未收到租金，就有權(quán)收回房屋。 這個關(guān)系里面，沒有太大操作空間，蛋殼很難誘騙房東。房東也沒有輕信。 而租客這邊，操作的空間就大很多。租客貸了款，這個錢本是自己的，應(yīng)該三個月一付給蛋殼，但蛋殼用免一個月房租、優(yōu)惠等誘導租客，讓租客簽字，把錢全部付給蛋殼。租客是預(yù)期會從風險中獲益的。房租三個月一交，還屬正常，但要提前交一年，這個時候，查實蛋殼的義務(wù)，就提高了。 租客入套，是因為相信了蛋殼，而不是房東 租客相信“交了一年的租，就能住房子“，這個信任的基礎(chǔ)是：“相信蛋殼會得到一年的授權(quán)”，其基礎(chǔ)又是：“相信蛋殼每個月會把房租交給房東”，最終的基礎(chǔ)是：“相信蛋殼規(guī)模大，上市公司，不會騙人。” 所以，租客把這筆錢提前給蛋殼，不是因為蛋殼有房子。傳統(tǒng)模式中，房東有房子，也很少能這樣操作。所以，他們相信的是蛋殼，而不是相信了房東。在這一系列信任關(guān)系中，房東根本沒出現(xiàn)。 不會有任何人認為“房東承諾了，只要蛋殼收了錢，哪怕不給房東，房東也一定會把房子給我住”。但現(xiàn)在，卻來說“蛋殼受房東委托”。這句話的實質(zhì)是：“因為我相信你房東，我才相信了蛋殼”。 但實際上并不是，一開始，租客相信的是蛋殼的商譽。  租客毫無憑借，本該有更高的警惕性 之前各種爆雷消息，房東看到了后，有點不放心，但想著反正合同上寫了“蛋殼不支付房租，我收回房子”，然后又安心地睡覺了。房東處于一種傳統(tǒng)的模式，很安全。 房客看到這個新聞，或許什么都沒有想，或許會想：反正我交給了蛋殼，房東就得讓我住。顯然，這種想法違背常識，而最終什么都沒做，和房東一樣，安心地睡了。 但顯然，在這里，租客的注意、警惕的義務(wù)，本應(yīng)該是最高的。 首先，提前交了全年的房租，甚至貸款，本身就是一種非傳統(tǒng)的模式。 其次，租客沒有退路，沒有憑持的東西，合同上沒有規(guī)定，甚至沒有各種灰色手段。相比之下，房東既有合同，破壞電表、水表也比維修更容易。 信錯了，誰負責？ 信蛋殼，信錯了。可以說不是輕信，因為蛋殼畢竟那么大；但也可以說是輕信，畢竟，之前爆雷那么多。 相信商譽，本質(zhì)上也是一種審核，這種模式一般有效，但也有失效的時候。這不是一種過錯，也是小概率事件。但無過錯，小概率事件，并不意味著，不用負責。畢竟，租客交一年，是為了免除租金、獲得優(yōu)惠，租客是預(yù)期會從風險中獲益的，風險和收益對等。 “住完”的實質(zhì)，是要房東為蛋殼的行為負責，自己獲得預(yù)期收益，而不承擔風險。這是不現(xiàn)實的，也是不公平的。不是基于對房東的信任才簽約的，房東當然不應(yīng)該為這個“信錯了”負責。 如果市場這一次這樣，那么，下一次，只要人多，為了100塊的利益，仍然會簽下1萬塊錢的風險。  善意第三人的概念不能無限擴展 中介帶你去看房，的確是房東掛牌委托的。第一次見面，看上房子，中介說，房東說了你今天交20萬，就可以定了，然后當面交錢后，中介卻跑了。顯然，事后你不能說自己是善意第三人，要房東賠錢。 如果是這樣，僅憑“我認為他有你的授權(quán)”，房東就需要為二房東的全部行為負責，那二房東勾結(jié)第三方，侵占房東房子，就太容易了。租客只要說給二房東交了50年的租金，二房東跑了，租客就可以住50年嗎？當然不行，房東相當于房子沒了。 房東的責任 房東并非毫無責任。這里主要有兩點，第一，裝修的費用，需要扣除；第二，如果蛋殼是高收低租，這個差價，或者應(yīng)該被整理出來。  租金貸的責任被忽略了 首先，建立在租金貸之上的擴張，是不穩(wěn)定的。 租金貸為基礎(chǔ)的長租公寓爆雷與培訓機構(gòu)跑路一樣，都源于一種內(nèi)在的不穩(wěn)定性。 培訓機構(gòu)會提前收費，長租公寓也通過租金貸拿到未來一段時間的租金，這筆錢本對應(yīng)其長期成本，比如請老師授課、租場地；付給房東房租。 但是，培訓機構(gòu)、長租公寓經(jīng)營方，拿到這筆錢之后，將之視為短期的收入，即便不考慮跑路，在生產(chǎn)經(jīng)營上，也會考慮擴張。 錢投入擴張，花出去了，就需要后續(xù)客戶資金不斷進入，來覆蓋工資、場租、給房東的租金，填上窟窿。 然而，一旦市場出現(xiàn)波動，比如說，擴張不順利，入住率不及預(yù)期；或突然有大量租客退房等情況出現(xiàn)，比如今年就遇上疫情，資金鏈就會斷掉。由此，造成行業(yè)的高倒閉率，而高倒閉率又會誘發(fā)不少人產(chǎn)生壞心思。 更重要的是，租金貸本身缺乏公平性。 一般的消費貸，是一次性購買獲得產(chǎn)品，比如一個蘋果手機、一輛車，數(shù)額太大，所以分期支付，減小資金壓力，促進消費。但在傳統(tǒng)模式中，租客的資金壓力并不大。一般來說，都是付三押一，然后每月支付租金。偶爾手頭缺錢，信用卡也可以解決。房租原本并不存在需要一次性交一大筆錢的情況，它本身就是天然可分期的。 租客貸款一次性付清一年或幾年房租，然后再分期。這種畫蛇添足的模式，本身就是長租公寓生造出來的商業(yè)模式。可以說，它一開始的目的，就是為了獲得資金，而不是促使消費。 對銀行而言，這個貸款產(chǎn)品的設(shè)計缺乏基本的公平性。蛋殼的使用權(quán)是建立在按月付租金基礎(chǔ)上的。蛋殼沒有付未來的租金，對未來房子就沒有使用權(quán)，但銀行卻把貸款全部給了蛋殼。就像消費者貸款買一輛汽車，4S店只給了一把鑰匙，銀行就把錢全部給4S店，然后4S店跑了。所以租客應(yīng)該質(zhì)疑：“我貸了款，東西都沒拿全，你怎么把錢全部給了商家了呢？” 消費貸一般是小額分散的，就像螞蟻的花唄，風險并不高。但租金貸這個產(chǎn)品，標的還未消費，資金卻全部轉(zhuǎn)給了第三方，這是第一重風險。聚集起來，形成規(guī)模，從小額分散，變?yōu)閷Φ谌降姆�(wěn)健性高度敏感，這是第二重風險。而這個第三方，又處于不穩(wěn)定的擴張模式，有內(nèi)在不穩(wěn)定性，這就是第三重風險。三重風險聚集起來，要爆的概率就非常大了。 租金貸成了長租公寓風險的前提與放大器。銀行應(yīng)該是非常專業(yè)的，對這三點，有義務(wù)認識到。而義務(wù)意味著責任，有把控風險的義務(wù)。銀行當然是依據(jù)合同行事，但合同本身，仍然應(yīng)該被法律審視。 所以，我覺得，如果房東、租客、銀行之間分攤損失，2：4：4或者是一個比較合適的比例。正在寫這篇文章的時候，微眾聲明，為租金貸兜底。租金貸有了兜底，但沒使用租金貸預(yù)付租金的，仍然可以參照這個道理，在房東與租客之間分攤損失。 作者簡介：上海金融與法律研究員，專欄作家。 |
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