 文/饒霞飛 “恒大現(xiàn)金流非常緊張，資金鏈要斷了�！苯陙恚@個消息不斷流傳。最新的佐證是，恒大要7折割肉賣房了。 據(jù)新京報報道，9月6日，在恒大的營銷大會上，恒大集團董事局主席許家印宣布自9月7日起至10月8日，恒大全國樓盤全線7折，同時出臺一系列促銷組合拳，目標(biāo)是在“金九銀十”兩個月要賣2000億元，這意味著單月銷售額要沖刺1000億元。 燃財經(jīng)向恒大方面核實相關(guān)消息，得到了證實。 業(yè)內(nèi)人士告訴燃財經(jīng)，恒大大幅降價賣房，會被其他地產(chǎn)商詬病，但恒大已別無選擇。因為，自從融資新規(guī)和“三道紅線“標(biāo)準出臺后，恒大在”三線全踩“的情況下，很難向銀行等金融機構(gòu)融資，而地產(chǎn)是高負債的行業(yè)，恒大需要盡快回籠資金。 2020年以來，這已經(jīng)不是恒大第一次大幅度降價。在今年2月初，恒大為了推動銷售，就曾祭出75折賣房等多重優(yōu)惠。 2019年，恒大經(jīng)營壓力明顯大增，其歸母凈利潤僅172.80億元，同比下降了53.78%，直接腰斬；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流出673.57億元，賬上貨幣資金也從2019年上半年的2880億元，下降到2287億元。 3月31日，在恒大2019年度業(yè)績發(fā)布會上，許家印首次回應(yīng)了外界對恒大現(xiàn)金流緊張的質(zhì)疑，他說：“媒體總說我們利潤下降了50%，但我們還是中國房地產(chǎn)行業(yè)前三強�？傉f恒大現(xiàn)金流非常緊張，要斷了；你說要斷了是吧，我（今年1月份）在剛剛還完16億美元債后就立即打了20億美元到證券公司賬上去買債，然后就沒有人說我們現(xiàn)金緊張了。” 據(jù)一位消息人士透露，恒大的現(xiàn)金流確實非常緊張，年前，恒大就四處拆借，并給出了非常高的利息。 7月7日，恒大還大手筆出售了200多個商業(yè)項目。這不由得讓人想起了2017年至2018年的萬達，也是因為現(xiàn)金流問題，開啟了“賣賣賣”模式。 這應(yīng)該是地產(chǎn)公司們解決負債高居不下這個問題，最快速的方式了。 “賣賣賣”顯然是迫不得已的行為，而這背后，是恒大高企不下的負債壓力和難以改善的經(jīng)營壓力。看起來，恒大到了危險的邊緣。 降負債，“賣賣賣” 在地產(chǎn)圈特立獨行的恒大又打折了，這次的力度堪稱“史上最強”。 據(jù)媒體報道，為了在“金九銀十”這一房產(chǎn)的黃金銷售期實現(xiàn)搶收，恒大祭出了全國樓盤7折特大優(yōu)惠政策，同時還推出網(wǎng)上賣房2000抵2萬、清尾最高88折等多重額外折扣讓利。且此次的優(yōu)惠政策覆蓋全國600個樓盤，目標(biāo)是為了在兩個月實現(xiàn)2000億元的銷售額。 而據(jù)媒體推算，按照此次推出的優(yōu)惠政策，一套原價100萬元的房產(chǎn)，如果享受所有折扣優(yōu)惠，現(xiàn)在購買只需要58萬元左右。 不過，一位原恒大工作人員小彭向燃財經(jīng)透露，恒大的促銷看似優(yōu)惠力度很大，但套路很深，買房者真正享受的優(yōu)惠并不會有描述中的那么大。  社交論壇中網(wǎng)友的跟帖也反映了小彭所說的情況。在知乎一個討論恒大促銷的熱帖中，眾多知乎網(wǎng)友反饋，恒大促銷因盤而異，“雖然確實會有一定程度的優(yōu)惠，但也存在炒作之嫌”。 歷年來，恒大打折并不是“新鮮事”。2019年“金九銀十”期間，恒大同樣推出過500多個樓盤7.8折的優(yōu)惠活動�；顒拥男Ч@而易見，當(dāng)年9月與10月，恒大累計實現(xiàn)銷售額1734億元，連續(xù)兩月刷新房企單月銷售最高紀錄。 也許是嘗到了“優(yōu)惠”的甜頭，恒大樂此不疲地推出各種花式促銷。今年2月，受疫情影響，房市低迷，恒大在推出線上售房活動的同時，推出75折促銷及多重優(yōu)惠措施。根據(jù)此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份，恒大線上賣房3天鎖定580億元，當(dāng)月實現(xiàn)網(wǎng)上認購總套數(shù)9.9萬套，優(yōu)惠后房屋總價值1026.7億元。 這樣帶來的效果是，即使受疫情影響，恒大2020年上半年的銷售額依然出現(xiàn)增長。恒大發(fā)布的2020年6月份的未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，即使在疫情影響下，恒大實現(xiàn)累計銷售額3488.4億元，同比增長23.8%；累計銷售面積3863.2萬平方米，同比增長47.5%。 對于恒大的促銷活動，地產(chǎn)分析師嚴躍進對燃財經(jīng)指出：“當(dāng)前在‘三道紅線、四檔管理’的大框架下，恒大此類銷售內(nèi)容，客觀上有助于緩解資金壓力，對于降低負債壓力和改善流動性等都有積極的作用。而通過此類項目其庫存，也有助于后續(xù)其購地和其他多元化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展�！� 所謂“三道紅線”，指的是8月20日住建部、央行在召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會時，明確的重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，這“三條紅線”包括：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70％；房企的凈負債率不得大于100％；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。 這對恒大而言，顯然壓力不小。歷年來，在以規(guī)模換增長的戰(zhàn)略下，恒大的負債始終高居不下。歷年的財報數(shù)據(jù)顯示，從2016年開始，恒大的總負債就超過萬億。2019年，恒大的總負債高達1.85萬億元，資產(chǎn)負債率為83.75%，凈負債率159.3%。 在居高不下的負債現(xiàn)狀下，恒大“降負債”的決心表現(xiàn)明顯。在2019年的業(yè)績會上，恒大管理層宣布，在2020年實施“高增長、控規(guī)模、降負債”戰(zhàn)略，計劃大幅降低負債總額和凈負債率，并提出從2020年起，總負債每年要下降1500億元，到2022年底降到4000億元以下。 為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，恒大啟動花式促銷的同時，還在今年年中出售了包括寫字樓、酒店、購物中心、商鋪、商業(yè)在內(nèi)共計223處非核心業(yè)務(wù)資產(chǎn)。這其中便有恒大曾大手筆投資的海南�；◢u項目，雙塔酒店、歐堡酒店、七星半島酒店在內(nèi)的三個酒店和一個會議中心。在嚴躍進看來，這也是為了“控規(guī)模、降負債”而采取的措施。 造車夢，“買買買” 眾所周知，除了房地產(chǎn)，許家印還有一個造車夢。這個夢開始廣為人知，是在2018年6月25日。當(dāng)時，恒大集團旗下恒大健康發(fā)布公告，以67.46億港元收購香港時穎公司100%股份，以此間接獲得Smart King公司45%的股權(quán)，成為公司第一大股東，而Smart King全資持有“FF美國”和“FF香港”。 而FF承載著賈躍亭的造車夢。賈躍亭為夢想窒息，2016年底，樂視系爆發(fā)資金鏈危機，2017年下半年，賈躍亭在辭去樂視系眾多職位后遠赴美國開啟“造車夢想”，期間曾多次被監(jiān)管發(fā)函要求回國履責(zé)，但他始終未歸。 恒大的收購，發(fā)生在賈躍亭命懸一線時期，順理成章的被外界解讀為一次救援行動。事實并非如此。 業(yè)內(nèi)人士介紹，2018年前后，房地產(chǎn)政策開始持續(xù)收緊，國家不僅對房價進行調(diào)控，還嚴厲打擊違法、違建項目，恒大計劃在海南投入1600億元的填海項目“�；◢u”因此身陷環(huán)保質(zhì)疑，受到環(huán)保督察點名批評，相關(guān)建設(shè)及房地產(chǎn)銷售一度被暫停。 恒大被迫謀求轉(zhuǎn)型，2018年4月，恒大宣布進軍高科技，設(shè)置研究院對新能源汽車產(chǎn)業(yè)進行全球范圍研究。許家印意在形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。 可惜，2018年10月，恒大和FF就鬧出了糾紛。與FF鬧掰后，恒大造車的腳步，并未放緩，許家印也一直以“買買買”的大手筆動作高調(diào)向外界展示其造車的決心。去年前十個月，許家印就帶領(lǐng)恒大汽車集團的高管，走訪了全球23個國家、47個城市，拜訪了58家全球汽車產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。 據(jù)媒體報道，從2018年下半年開始，恒大就先后全資收購了英國輪轂電機制造公司 Protean，以及瑞典電動汽車公司NEVS 51%股份、泰特機電有限公司70%股份、上�？托履茉�58.07%的股份；并花費223億元參股廣匯集團…… 收購的這些企業(yè)中，既包括生產(chǎn)制造商，也包括動力電池和驅(qū)動電機廠商，而廣匯集團則是國內(nèi)第一大汽車經(jīng)銷商，這意味著通過不停地收購，恒大買下了新能源造車的整條產(chǎn)業(yè)鏈。 近日，恒大集團旗下港股上市公司恒大健康（00708.HK）發(fā)布公告稱，公司名稱現(xiàn)已由恒大健康產(chǎn)業(yè)集團有限公司更改為中國恒大新能源汽車集團有限公司（簡稱“恒大汽車”）。改名原因是“新能源汽車已經(jīng)成為恒大健康產(chǎn)業(yè)集團最重要的業(yè)務(wù)”。 這跟許家印此前關(guān)于恒大的產(chǎn)業(yè)格局的最新表述，是一致的，目前，恒大已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，旅游、健康為兩翼，汽車產(chǎn)業(yè)為龍頭的四大產(chǎn)業(yè)格局�！拔覀儼哑嚠a(chǎn)業(yè)作為四大產(chǎn)業(yè)的龍頭，在恒大的產(chǎn)業(yè)格局中是極其重要的產(chǎn)業(yè)�！� 恒大造車到底花了多少錢？在此之前，恒大并未公布過具體數(shù)據(jù)。公開報道顯示，恒大計劃三年投資450億元人民幣，2019年計劃投資200億元、2020年計劃投資150億元、2021年計劃投資100億元。  據(jù)字母榜結(jié)合公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，此前，從整車到汽車經(jīng)銷商，再到乘用車和商用車的輪轂電機、電池，完整產(chǎn)業(yè)鏈背后，恒大已累計投入超過273億元。 8月27日，在恒大汽車2020年半年業(yè)績發(fā)布會上，恒大首次披露了2019年以來在造車上的具體投入。在會上，恒大汽車首席財務(wù)官潘大榮表示：“恒大集團2019年投入147億元，2020年上半年投入30億元，預(yù)計下半年投入27億元，預(yù)計2021年投入90億元，此后恒大汽車量產(chǎn)并實現(xiàn)銷售后，集團將不再有投入。因此，恒大造車的總投入共計294億元�！� 不過，恒大造車花的錢顯然遠不止此。此前，有媒體報道，僅在2019年，恒大就在“造車夢”上砸了近3000億元。 梳理公開的報道可知，僅2019年6月，恒大就與先后與廣州市政府和沈陽市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將在兩地分別投資1600億元和1200億元用于建設(shè)新能源汽車及相關(guān)配件等項目基地。 房地產(chǎn)是恒大的主業(yè)，本身就現(xiàn)金流高度緊張，償債能力存隱憂。在房地產(chǎn)相關(guān)融資渠道不通暢的情況下，恒大哪兒來的錢，繼續(xù)向汽車投資呢？ 由于遲遲沒有量產(chǎn)車下線，此前，外界就在質(zhì)疑，恒大借造車之名，行圈地之實。據(jù)悉，從廣州、天津、遼寧到江蘇，恒大四處以造車為名拿地。 據(jù)《財新》報道，2019年8月，恒大集團總裁夏海鈞在分析師溝通會上曾表示，恒大在與地方政府談判時會建立一個模型，其中包括當(dāng)?shù)赝顿Y建廠的預(yù)計虧損、汽車產(chǎn)業(yè)帶來的就業(yè)機會和稅收增長，憑此模型要求地方政府配套住宅和生活用地。 夏海鈞認為，恒大在各地借造車項目拿地，是為了覆蓋建廠投資帶來的虧損。另外，恒大未來將推出“買樓送車”，以帶動地產(chǎn)銷售。而這是別的汽車廠沒有的核心競爭力。 對此，小彭對燃財經(jīng)透露，“買樓送車”的目的非常簡單，主要就是為了拉動樓盤銷售�！昂愦笤燔�，很大程度實際上就是為了拿地、融資和拉動股價�！� 自媒體《電動汽車觀察家》曾通過檢索恒大集團旗下汽車業(yè)務(wù)公司及下屬公司在各地的拿地情況發(fā)現(xiàn)，僅2019年，恒大汽車業(yè)務(wù)板塊公司就拿了736萬平方米土地，其中有約338萬平方米屬于住宅或商業(yè)用地。 正如小彭所言，自搭上新能源造車后，恒大汽車的二級市場表現(xiàn)也較為亮眼，自2017年以來，恒大汽車的股價一直上漲。從2017年底的3港元/股左右，最高曾漲到37港元/股。截至9月7日，恒大汽車報收26.75港元，總市值也已經(jīng)達到2220億港元，超過蔚來、理想和小鵬。 有業(yè)內(nèi)人士認為，新能源車有政策支持，可能成為恒大重要的融資渠道。 但是，到目前為止，許家印在造車上的高投入并沒有帶來高回報。 8月27日，恒大汽車發(fā)布了2020年上半年財報，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，恒大汽車實現(xiàn)營業(yè)收入45.10億元，同比增長70.3%；凈利潤虧損24.57億元，同比擴大23.82%。其中，新能源汽車業(yè)務(wù)收入為5300萬元，同比下降81.34%，凈利潤虧損12.7億元。 恒大的危險 一邊是不停地費盡心思以降負債，另一邊卻不停地投入重金造車，是什么給了恒大底氣？從近年來恒大的業(yè)績表現(xiàn)來看，似乎有點“迷之自信”。 作為地產(chǎn)三巨頭“碧恒萬（碧桂園、恒大、萬科）”之一，恒大近年來的境況并不樂觀。雖然資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)保持高速增長，但壓力也倍增。 從總資產(chǎn)來看，2020年上半年，恒大的總資產(chǎn)達到2.30萬億元，超過了碧桂園的1.96萬億元和萬科的1.81萬億元。 資產(chǎn)規(guī)模擴大的同時，恒大的壓力也隨之增大。從業(yè)績表現(xiàn)來看，近5年來，除2017年實現(xiàn)高速增長外，恒大的業(yè)績波動明顯。在2019年，恒大不僅營業(yè)收入增速大幅下滑，其凈利潤增速更是降至近5年的最低位。年報數(shù)據(jù)顯示，2019年，恒大實現(xiàn)營業(yè)收入4775.61億元，同比增長僅2.44%；實現(xiàn)歸母凈利潤172.80億元，同比下滑53.78%。 這一現(xiàn)狀在2020年上半年并沒有得到改善，雖然營業(yè)收入增速有所回升，但其歸母凈利潤依然下滑明顯。8月30日發(fā)布的未經(jīng)審核的2020年半年財報顯示，2020年上半年，恒大實現(xiàn)營業(yè)收入2666.31億元，同比增長17.47%；實現(xiàn)歸母凈利潤65.40億元，同比下滑56.15%，再一次被腰斬。  雪上加霜的是，今年上半年，恒大的銷售成本大增，從2019年同期的1497.20億元，同比增長到2020年中期的1999.49億元，同比增長了33.55%。 銷售成本增速遠大于營收增速的后果，是導(dǎo)致恒大的毛利率持續(xù)下降。截至2020年6月30日，恒大的毛利為666.82億元，同比減少13.69%；毛利率由去年同期的34.04%下滑到25.01%，這是恒大歷史以來的最低水平。不僅如此，恒大的凈利率也下降到近年來的最低，為5.54%。 毛利率下滑，使得恒大今年上半年的凈利潤明顯下滑，更導(dǎo)致恒大凈資產(chǎn)收益率明顯下降。2020年上半年，恒大的年化凈資產(chǎn)收益率僅為9.48%，同樣是近年來最低水平。 盈利能力在下降的同時，恒大資產(chǎn)負債依然高居不下。截至2020年6月30日，恒大的負債不降反升，已經(jīng)高達1.98萬億元，同比增長13.08%；資產(chǎn)負債率為86.24%，凈負債率則依然高達127.3％，從目前的資產(chǎn)負債率及凈負債率來看，“三道紅線”對恒大而言，顯然還存在巨大的壓力。 恒大的經(jīng)營現(xiàn)金流情況更是不容樂觀。雖然最新發(fā)布的中報沒有披露其經(jīng)營現(xiàn)金流情況，但2019年年報顯示，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流出673.57億元。 尤其值得注意的是，恒大高層始終對外宣稱的充足的賬上資金似乎也遇到了問題。同花順數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，恒大賬上的貨幣資金從2019年上半年的2880億元，下降到了2020年中期的2046億元，這不僅是恒大貨幣資金三年以來的最低水平，并且是持續(xù)下滑，2019年底，恒大的貨幣資金是2287億元。 擺在恒大面前的，是進退兩難的局面。另一方面，業(yè)績增長遭遇瓶頸，負債依然高居不下。另一方面，造車已經(jīng)騎虎難下，盡管在半年業(yè)績會上說未來將不再有投入，但很顯然，造車這件事，原本就是一件前期需要持續(xù)高投入的事情，但盈利卻遙遙無期。 許家印會不會成為下一個王健林呢？ *題圖及文中配圖均來源于視覺中國。應(yīng)采訪者要求，文中小彭為化名。 *免責(zé)聲明：在任何情況下，本文中的信息或所表述的意見，均不構(gòu)成對任何人的投資建議。 |
