文/陳清

8月21日，美的置業控股有限公司(3990.HK，以下簡稱“美的置業”)舉行2020年中期業績發布會。財報顯示，2020年上半年公司實現營業收入209.36億元，同比增長47.5%;利潤及綜合收益總額為23.54億元，同比增長24.6%;核心凈利潤為23.56億元，同比增長24.7%;歸屬于母公司所有者凈利潤為20.24億元，同比增長14.39%。

值得一提的是，美的置業上半年營收逆勢增長的同時，融資成本也在進一步下降，與此同時，美的置業也在抓住機遇實現質量與速度并重的發展。

盡管美的置業營收逆勢增長，但美的置業在中報中表示，今年中期無派息計劃。

就下半年經營策略，美的置業董事局主席、執行董事兼總裁郝恒樂于發布會上表示，下半年的去化策略仍然是兼顧流量、價格，保持相對的平衡，采取一城一策、一盤一策的基本策略。

營收逆勢增長 融資成本創新低

在一季度受到特殊時期的影響下，美的置業上半年合約銷售仍然保持著逆勢增長的態勢。

從銷售數據看，今年上半年，美的置業實現合約銷售金額約482億元，同比增長2.1%;合約銷售面積約437.9萬平方米。其中，長三角區域合約銷售金額占比46.5%，為224.1億元，同比增長37.2%;珠三角區域合約銷售金額占比14.6%，其他區域合約銷售金額占比38.9%。

之所以能在特殊時期下保持逆勢增長，美的置業方面稱，在外部環境充滿不確定性，行業競爭步入深水區之時，美的置業通過打造經營品質和自身核心競爭力，堅定城市深耕和城市升級，并且優化城市布局，精準把握開發節奏，嚴控資產質量，強化產品服務價值，以及構建投入資本回報率為核心的經營評價體系來實現美的置業銷售業績有質有量的穩健增長。

同時，美的置業上半年通過拓客營銷主動出擊，線上線下多渠道并舉，科學鋪排供貨速度，搶收業績，最終一季度特殊時期對其銷售的影響已基本沖抵。

此外，美的置業新進的高等級城市項目在上半年也陸續入市并獲得市場青睞。受益于近年來的城市升級戰略，杭州、東莞等新進高等級城市在上半年的業績貢獻占比提升，其中一線、強二線占比達29%，二線占比達43%。

值得一提的是，除了營收銷售雙增長外，美的置業的融資成本也在進一步走低。

截至2020年6月30日，美的置業持有總現金及銀行結余為259.96億元，尚未動用的銀行授信額度874.10億元。凈負債率為86.8%，較2019年末下降約2.2個百分點。

而新增借款平均加權融資成本僅為5.18%;截至報告期末，加權平均融資成本降低至5.52%。今年2月，美的置業抓住窗口期，發行2+2期限公司債，利率低至4%;8月發行一筆2+2期限公司債，利率再次走低至3.98%，創下公司發債利率歷史新低。

美的置業首席財務官林戈在業績會上表示，融資成本下降得益于大環境融資成本有所下降，而在公司層面，在公司自身運營質量以及公司一貫保持的穩健風格也得到資本市場充分認可。另外，美的置業也非常重視資產負債結構的優化，強調產品力和運營效力，靠內生增長力來推動美的置業發展，絕對不能靠杠桿來簡單推動規模增長。

對于未來融資環境的預判，林戈表示未來整個融資更會分化。資產負債結構優質的公司和經營效益優勢的公司，它們的融資成本可能會越來越低，資本市場也會對這些公司更加追逐與喜歡。靠過度的杠桿舉債發展，經營質量又不怎么好的企業，可能會面臨融資利率高的局面。

精細化運營鞏固戰略 升級成效初顯

與此同時，美的置業上半年也在抓住機遇，加快拿地擴張速度。

報告期內，美的置業繼續推進城市深耕與升級，戰略成效初顯，助力業績穩健增長。通過做實城市深耕，單城市產能和效能不斷提高，公司堅持深耕多年的佛山、徐州、邯鄲、常州等城市均躋身當地市場前五名。

為應對市場變化，美的置業堅持以銷定產、以銷定投的策略，土儲結構調整成效明顯，土儲布局更為合理。截至2020年6月30日，公司土地儲備總建筑面積達5431萬平方米，涉及295個物業開發項目，覆蓋全國18個省級行政區的61個城市。

美的置業在上半年也在持續鞏固城市升級成果，并多渠道拓展高等級城市優質土地。

2020年上半年期間，美的置業新增土儲面積399萬平方米，其中二線及以上城市占比達85%。截至期末，公司土儲總建筑面積5431萬平方米，其中長三角、珠三角合計占比46%。此外，公司預估可逐步轉化為土儲的城市更新項目有10個，其中已有4個城市更新項目轉化為土儲。

郝恒樂在業績會上表示，今年公司的整體定位為“戰略鞏固年”，即鞏固生根布局基本策略。“目前公司已經布局超60個城市，并且始終堅持在經濟發達區域及量級較高城市布局，為未來的增長潛力做儲備，同時公司在優化少數三低城市，做到精準測算，緊控節奏。”

而在運營方面，郝恒樂表示，以精細化運營為主，未來仍以現金流和利潤為核心，通過一城一策、一項目一策的方式，更多強調回款，供貨上以銷定產，銷售政策上確保最優庫存和去化。

此外，郝恒樂還表示，基于公司目前資金充裕等良好情況，下半年公司并不會主動在某些城市通過打價格戰的方式而實現銷售去化。

對于下半年公司的拿地計劃，郝恒樂預測，進入第四季度，土地熱度和溢價率將會有所控制，美的置業仍會按照銷售額的三分之一來進行補貨，同時會根據公司的凈現金情況進行靈活調節。“公司仍會堅持相對比較審慎的策略，不會激進地高價位拿地，四季度會根據公司在某些城市土地儲備的情況有策略性地補一些地，但會按照定下的核心財務指標，精準研判每塊土地，目前內部對于相對比較穩健的市場售價預期下，會按照8%左右的利潤率水平去衡量，并保有一定的彈性管理，此外的參考基本標準是IRR的水平在20%左右。”